Konu Başlıkları
1. GENEL OLARAK
1. Karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır.
2. Vatandaşlarına taşınmaz edinme hakkı tanınacak ülkelerin belirlenmesi konusunda Bakanlar Kurulu yetkilendirilmiştir.
3. 5782 sayılı Kanun döneminde 2,5 hektar olan; yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz malların toplam yüzölçümü sınırı 30 hektara çıkarılmıştır.
4. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin sadece işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere taşınmaz edinebileceğine dair 5444 sayılı Kanun ile getirilen sınırlama kaldırılmıştır
5. Bakanlar Kurulu kararı ile taşınmaz ediniminin sınırlandırılması, durdurulması ve yasaklanması mümkün hâle getirilmiştir.
6. Proje geliştirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Bu düzenlemelerin dışında 18 Eylül 2018 tarihinde Türk Vatandaşlık Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayımlanması ile taşınmaz edinme yoluyla vatandaşlık ediniminde taşınmaz bedellerinin sınırında önemli ölçüde düşüş gerçekleşmiştir. Yabancı Kişilerin vatandaşlığa geçmesi için 1.000.000 USD bedelinde taşınmazı alma sınırı 250.000 USD sınırına düşürülmüştür. Yine sermaye oranları, istihdam yaratma sayıları, mevduat sınırı ve hazinenin borçlanma araçlarındaki sınırlar da önemli ölçüde düşürülmüştür.
Yapılan bu değişiklikler son yıllarda yabancıların taşınmaz mal ediniminde artışlar yaratmıştır. Bu konu ile ilgili 2019 Temmuz verilerine göre bu ay içerisinde Türkiye ‘ de toplam 4.192 konut satışı gerçekleşmiştir. Bunlardan 1.903 adeti İstanbul, 764 adeti Antalya, 249 adeti Ankara, 217 adeti Bursa ve 177 adeti Yalova da gerçekleşmiştir. Yabancı ülke vatandaşları açısından ise bu ay içerisinde Irak vatandaşları 734 konut, İran vatandaşları 464, Kuveyt vatandaşları 219, Suudi Arabistan vatandaşları 218, Rusya vatandaşları 215 konut almıştır.
2. UYGULAMA DÜZENLEMELERİ
Yabancıların taşınmaz mal edimine bağlı vatandaşlık kazanımı için ana mevzuat ise Türk Vatandaşlık Kanunudur. Bu kanunun ikinci bölümünde vatandaşlığın kazanılması halleri düzenlenmiştir. Taşınmaz mal edinmeye bağlı vatandaşlık kazanımının dayanağını kanunun 12. Maddesi oluşturmaktadır. Bu maddede Türkiye’ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen ve ilgili bakanlıklarca haklarında gerekçeli teklifte bulunulan kişilerin cumhurbaşkanınca vatandaşlığa kabul edilebileceği düzenlenmiştir. Kanunun 46. Maddesinde de kanunun uygulanması ile ilgili cumhurbaşkanınca yönetmelik düzenleneceği belirtilmiş olup bu kapsamda Türk Vatandaşlık Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik yayımlanmıştır. Bu yönetmeliğin 20. Maddesinde kanunun 12. Maddesine dayanarak kazanılacak vatandaşlığın şartları sıralanmıştır.
Kanun ve yönetmelikler dışında Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünce düzenlenen genelgeler de uygulamanın önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Halen 15.02.2019 tarihinde yayımlanan 2019/1 sayılı Yabancıların Taşınmaz Ediminde Değerleme Raporu Alınması Hakkında genelge, 28.02.2019 tarihinde yayımlanan 2019/2 sayılı Tastik Şerhi (Apostil) konulu genelge, 30.05.2019 tarihinde yayımlanan 2019/5 Türk Vatandaşlık Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında genelge yabancılara ait tapu işlemlerinde kullanılmaktadır.
3. YABANCILARIN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİNDE TAPUDA İSTENEN BELGELER
a) Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
b) Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi le birlikte),
c) İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Rayiç Değer Belgesi’nin alınması,
d) Taşınmaz Değerleme Raporu,
e) Binalar için (konut, iş yeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,
f) Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay çnde, 6×4 ebadında).
g) Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,
h)Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekâletnamen aslı veya onaylı örneği
Taşınmaz değerleme raporu ile ilgili hususlar 2019/1 sayılı genelge ile düzenlenmiş olup genelgede 04.03.2019 tarihinden itibaren yabancıların hem alıcı hem satıcı olduğu işlemlerde BDDK nın resmi sitesinde yetkilendirildiği belirtilen değerleme şirketlerinden rapor alınması gerektiği belirtilmiştir. Bu raporların geçerlilik süresi ise alındığı tarihten itibaren 3 ay ile sınırlandırılmıştır.
Vekaletname ile işlem yapılması durumunda ise vekaletnamede şu özellikler aranmaktadır:
– Türkiye Cumhuriyet Büyükelçiliği veya Konsolosluğunca düzenlenen vekaletnameler.
– Yabancı ülke noterlerince ülke lisanında ilgilinin onaylı fotoğrafını da içerir şekilde düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilip, tasdik şerhinin ülke lisanı yanında Fransızca “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini de taşıması halinde bu tür belgeler ve vekaletnameler le Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdik aranmaz.
– Ayrıca 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin ülke lisanında ilgilinin onaylı fotoğrafını da içerir şekilde düzenlediği vekâletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.
Tapuda yürütülecek işlemler için bir takım mali yükümlülükler öngörülmüştür. Bunlar:
a) İlgili Belediyeden alınan ”Emlak Rayiç Değer’ inden az olmamak üzere satış bedel üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenr. (492 sayılı Harçlar Kanununa göre belirlenen tapu harcı oranı %2’dr.)
b) Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücret ödenir. (2019 yılı için en fazla 128 x 2.5 TL )
c) 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 nci maddesine göre yapılan mülkiyet devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedel, işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave maktu olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir.(2019 yılı için: 598,25 TL)
4. VATANDAŞLIK KAZANIMI İLE İLGİLİ DÜZENLEME
a) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilen, (Önceki Hali 2.000.000 Amerikan Dolar)
b) En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen, (Önceki Hali 1.000.000 Amerikan Dolar)
c) En az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığınca tespit edilen, (Önceki Hali 100 kişi)
ç) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında mevduatı üç yıl tutma şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilen, (Önceki Hali 3.000.000 Amerikan Dolar)
d) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında Devlet borçlanma araçlarını üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit edilen. (Önceki Hali 3.000.000 Amerikan Dolar)
e) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilen (yeni eklenen)
Yönetmelikte yapılan değişikliklerden sonra 30.05.2019 tarihinde 2019/5 sayılı Türk Vatandaşlık Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında genelge ile birlikte 13 sayfalık ayrıntılı bir kılavuz yayımlanmıştır.
Bu kılavuzda dikkat çeken hususlar şu şekildedir:
1. Yönetmelikte 12.01.2017, 19.09.2018 ve 07.12.2018 tarihlerinde yürürlüğe giren üç değişiklik yapılmıştır. Buna göre;
a.) 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların değerinin 1.000.000 Amerikan Doları (USD) değerinde olması,
b.) 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması,
c.) 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması, gerekmektedir.
2. Yabancıların vatandaşlık edinebilmeleri için Türkiye’ de taşınmaz mal edinebilecek 183 ülke vatandaşından biri olması gerektiği belirtilmiş ve örnek olarak Suriye vatandaşlarının bu yolla taşınmaz edinemeyecekleri ve vatandaşlık kazanamayacakları belirtilmiştir.
3. Taşınmaz satış vaadi işlemlerine ilişkin noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkün olacağı, vaade konu bağımsız bölümün, taahhüt talebi sırasında vaad borçlusu (vaadeden) adına kayıtlı olması gerektiği belirtilmiştir.
4. Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar;
a.) Yabancı gerçek kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır. (Edinecek olan yabancı kişinin eşi ve çocukları dahil)
b.) Edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, eşi ve çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş olmamalıdır.
Ancak 12.01.2017 tarihinden sonra yabancı gerçek kişi adına kayıtlı taşınmazın Türk vatandaşı/şirketine devrinden sonra, başka bir yabancı gerçek kişi tarafından vatandaşlık kazanılması amacıyla edinimi mümkündür.
c.) Edinecek olan yabancı gerçek kişinin ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır
5. Taşınmaz edinim yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış ve MERNİS kaydında “5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 12. maddesi b bendi uyarınca Türk vatandaşlığını kazanmıştır.” açıklaması bulunan yabancı gerçek kişiler de taahhüdünün kaldırılmasına kadar bu kapsamda yabancı statüsünde değerlendirilecektir. Bu kişilerin, taahhüt süresi boyunca, taahhütlü taşınmazlarının satışı mümkün değildir. Taahhüt süresi boyunca, bu kişilerin (varsa) taahhüt içermeyen taşınmazlarını; Türk vatandaşlığı kazanma amacı olmayan yabancı gerçek kişilere veya Türk vatandaşlarına satışı mümkündür, ancak Türk vatandaşlığı kazanma amacıyla taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilere satışı mümkün değildir
6. Vekaleten yapılacak işlemlerde satın alma yetkisi ile birlikte vekaletnamede; taşınmazı üç yıl satmayacağına yönelik taahhüt verme yetkisi ya da bu edinimin Türk Vatandaşlığı Kanunu’ndan yararlanmak amacıyla olduğunun belirtilmesi veya Türk Vatandaşlığı Kanununu ve ilgili mevzuat çerçevesinde vatandaşlık başvurusu ya da vatandaşlık işlemlerine yönelik bir yetki bulunmalıdır.
7. Noterlik Kanununun 89’uncu maddesi gereğince düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesinde; bu sözleşmenin vatandaşlık edinimi amacıyla yapıldığına ilişkin bir ifadenin bulunması halinde ve diğer şartları taşıması kaydıyla, ayrıca vaat borçlusunun muvafakati aranmaksızın, yabancının talebi ile taahhüt alınır. Sözleşmede; taşınmazın vatandaşlık edinimi amacıyla yapıldığına ilişkin bir ifade bulunmaması halinde ise iki tarafın da tescil istem talebi ile taahhüt alınır.
8. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen değerler yönetmelikte aranan değeri karşılıyor ise tescil istem belgesinde; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla taşınmaz/taşınmazları edinmeme yönelik sözleşmenin 3 yıl süre ile devri ve terkinini yapmayacağımı taahhüt ederim.” ibaresine yer verilir
Taşınmazın yukarıda belirtilen şartlar altında satın alınmasını müteakip vatandaşlığa geçmek isteyen yabancılar için aşağıda belirtilen evraklar hazırlanıp İç İşleri Bakanlığına gönderilir:
a) İsteği belirten form dilekçe.
b) Kişinin hangi devlet vatandaşı olduğunu gösteren pasaport veya benzeri belge, vatansız ise temininin mümkün olması halinde buna ilişkin belge.
c) Medenî hal belgesi ve evli ise evlenme belgesi, boşanmış ise boşanma belgesi, dul ise eşine ait ölüm belgesi.
ç) Kişinin kimlik bilgilerini gösteren doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği gibi belge ve evli ise eş ve çocuklarının aile bağını kanıtlayan nüfus kayıt örneği veya benzeri belge.
d) Türk vatandaşı birinci veya ikinci derece yakınları varsa bu kişilere ait müracaat makamlarınca sistemden alınan nüfus kayıt örneği.
e) Kişinin doğum tarihinin ay ve günü bulunmuyorsa, doğum tarihinin tamamlanması için ülkesinin yetkili makamlarından alınmış belge, belgenin temin edilememesi halinde ise 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununun 39 uncu maddesi gereğince işlem yapılmasını kabul ettiğine dair imzalı beyanı.
f) Hizmet bedelinin Maliye veznesine yatırıldığını gösteren makbuz
